SCPI : 10 Choses Que L’on Ne Vous dit Jamais Sur Ce Placement Immobilier

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Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont devenues en quelques années le placement chouchou des Français. Au cours du premier trimestre de l’année, l’appétit des Français pour les sociétés civiles de placement immobilier ne s’est pas démenti avec une collecte de plus de deux milliards d’euros.

Il faut dire qu’elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires pour financer des projets futurs comme les études de ses enfants ou sa retraite. Elles offrent surtout un accès simple et sécurisé au dynamique marché immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels,  etc.). Pour autant, elles continuent de souffrir de quelques idées reçues. La pierre constitue un placement de choix, notamment en période de taux extrêmement bas et de forte volatilité sur les marchés financiers.

1.​ Les SCPI sont fortement imposées ?

Oui, comme tous les placements immobiliers, la détention de parts de SCPI est fortement fiscalisée, surtout depuis qu’elles sont soumises à l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière). Mais si vous disposez déjà d’un patrimoine important, vous pouvez acheter la nue-propriété de parts et laisser temporairement l’usufruit à un autre investisseur. Vous ne paierez ni impôt foncier ni l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pendant cette période, puisque c’est l’usufruitier qui en est redevable ! Et vous retrouverez l’entière propriété des parts au terme de la durée prévue (15 ans en général), valorisées, si tout va bien.

Le revenu locatif perçu, proportionnel à votre investissement, est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au même titre qu’un investissement immobilier classique. Vous avez le choix entre le régime micro-foncier ou le régime réel.

2.​ Les SCPI facturent des frais monstrueux ?

C’est vrai que l’investissement en parts de SCPI génère de nombreux frais. Ils sont peu visibles car les performances sont toujours données nettes de frais.

À l’entrée, comptez entre 5 et 12 % TTC du montant investi. Les frais de gestion, facturés annuellement ou chaque trimestre, coûte entre 8 et 14 % des revenus locatifs. Ajoutez des frais de cession, d’arbitrage ou de suivi de travaux.

Tous ces frais servent à payer le fonctionnement de la société civile de placements immobiliers. Ils sont à comparer aux frais que vous auriez à payer dans le cadre d’une gestion d’un bien en direct (frais de notaire, impôts, assurance, frais d’agence, etc.). Ces derniers sont plus ou moins équivalents à ceux des SCPI.

3. On peut optimiser ses parts de SCPI en les logeant dans un contrat d’assurance-vie ?

Les parts de SCPI peuvent être logées dans un contrat d’Assurance vie. Elles constituent, au sein des contrats d’assurance vie multi supports une opportunité intéressante pour diversifier votre capital. Vous dopez ainsi les performances de votre contrat tout en bénéficiant de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie et en vous garantissant une liquidité rassurante.

Mais attention, le choix de SCPI dans ce cadre est plus limité, et les frais annuels sont plus lourds que pour un achat en direct. Loger des parts de SCPI dans l’assurance-vie ne permet pas d’échapper à l’IFI.

4. L’achat de parts de SCPI à crédit est une bonne idée pour profiter des taux bas ?

Si vous n’avez pas d’argent disponible, il suffit d’acheter des parts de SCPI à crédit, en bénéficiant des taux actuels (1,5 % en moyenne), qui sont particulièrement bas. Avec un double avantage : les revenus fonciers paieront une partie des remboursements de crédit et les intérêts d’emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. À terme, vous aurez constitué, sans gros effort, un patrimoine immobilier. Au terme du crédit, les dividendes deviennent des revenus complémentaires pour l’épargnant. Et comme un crédit immobilier est généralement assorti d’une assurance décès invalidité, en cas d’accident de la vie, le prêt est automatiquement remboursé et vos proches sont donc protégés.

5 Les SCPI investies à l’étranger sont plus intéressantes ?

De nombreuses sociétés de gestions de SCPI vont chercher de nouvelles opportunités d’investissement en Europe pour continuer à investir et proposer des performances intéressantes à leurs clients. Ces marchés représentent donc de bons investissements immobiliers, doublés d’une bonne opération fiscale. Car investir dans une SCPI dont une partie est d’origine européenne permet de bénéficier d’une fiscalité des revenus fonciers particulièrement attractive par rapport à la France. Les conventions fiscales entre la France et les autres pays européens évitant les doubles impositions, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt tout en étant exempté de prélèvements sociaux, ce qui a pour avantage non négligeable de préserver le rendement de la SCPI. Un avantage fiscal particulièrement intéressant pour les contribuables français lourdement imposés qui ont ainsi l’opportunité de se créer un patrimoine diversifié et plus rentable que s’il n’investissait que sur des SCPI hexagonales.

6. Les parts de SCPI sont difficiles à revendre ?

Cela a longtemps été le cas. Mais désormais, la revente des parts de SCPI s’effectue soit par l’intermédiaire du marché secondaire ou par un accord de gré à gré pour les SCPI à capital fixe. Le marché secondaire permet quelquefois de faire de bonnes affaires en permettant d’acheter des parts à un prix inférieur à leur valeur. Si vous désirez investir des montants importants, vous risquez toutefois de vous y reprendre plusieurs fois, car le nombre de parts en vente est parfois réduit.

7. Il y a trop d’argent investi dans les SCPI ?

L’engouement pour les SCPI a drainé des sommes colossales vers la pierre papier. En 2017, les souscriptions se sont établies à plus de 6 milliards d’euros, soit une augmentation de 15,2 % par rapport à l’exercice précédent, atteignant un nouveau record annuel depuis la création de ce support d’investissement il y a plus de quarante ans. 

En 208, les SCPI « grand public » ont collecté au total plus de 5 milliards d’euros. La capitalisation totale des fonds atteint 55 milliards à fin 2018 (+4,6 % sur un an), selon les chiffres de l’Aspim et de l’IEIF.

Dans le détail, les SCPI ont réalisé une collecte nette de plus de 5 milliards d’euros, mais en repli de 19% après une année 2017 record : plus de la moitié est investie en SCPI bureaux, 21% en SCPI diversifiées, 16% en SCPI spécialisées, 7,5% en SCPI commerces et à peine 2,6% en SCPI immobiliers résidentiels.

Pour autant, en juin 2018, l’Insee a publié la ventilation du patrimoine des Français. À fin 2016, 55 % du patrimoine brut des Français sont constitués d’immobilier. La détention immobilière des Français, en augmentation de 2 % par rapport à fin 2015, est de 6 757 milliards d’euros en valeur.

Comparativement, avec ses 50,3 milliards d’euros d’encours à fin 2017, le marché des SCPI représente moins de 0,5 % du patrimoine net global des ménages.

8. Les SCPI sont sensibles à l’évolution des taux ?

La hausse des taux d’intérêt est plutôt défavorable à première vue aux SCPI car elle s’accompagne d’une hausse de l’inflation plus rapide même, que celle des taux. La hausse des taux a plutôt un impact négatif sur les valorisations des parts, mais la hausse de l’inflation a un impact positif sur les loyers, et donc sur la valorisation des patrimoines des SCPI.

Depuis le début d’année, la tendance est plutôt à la baisse des taux des principales banques centrales. Ce qui joue favorablement en faveur des SCPI.

9. Les rendements des SCPI sont en baisse ?

En moyenne, en 2017, les SCPI ont délivré un rendement de 4,44 %, inférieur à celui de 2016 (4,64 %), mais largement supérieur à celui des fonds en euros de l’Assurance vie (environ 1,5 %). À cette performance, il faut ajouter la revalorisation des parts liées à l’appréciation du patrimoine immobilier qu’elles détiennent. En 2017, elle a été de 1,78 %. Au total, le gain des porteurs de parts a donc été de 6,22 %. Ils devraient être stables en 2018.

10. Les SCPI peuvent s’effondrer en cas de retournement des marchés immobiliers ?

Les SCPI de rendement sont plutôt des produits solides, à l’abri des soubresauts du marché. Car elles achètent des immeubles, des commerces ou des entrepôts (plus rarement des logements) pour percevoir des loyers qu’elles redistribuent à leurs porteurs de parts sous la forme de dividendes. Même dans les périodes difficiles pour l’immobilier d’entreprise, la solidité des baux (de six ou neuf ans) conclus par une SCPI la protège des aléas du marché.

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